来源 | 地产密探   编辑 | 密探君

　　最近和一些开发商朋友交流后，给我们的最大感受是，他们并不像外界喧嚣的那样风光，而言语间流露出“各有各的难处”。

　　即便如恒大，昨晚坊间传闻要出售1000平米以上的写字楼、酒店、购物中心等商用物业，出售项目涉及北上广深等重点城市，像恒大海花岛双塔酒店、欧堡酒店、七星半岛酒店、会议中心等，也不例外。

　　为了加速销售现金回流，“头部大鳄”肯定不是闹着玩的。按理说，恒大今年上半年销售合约销售金额3488.4亿元，同比增长约23.8%；累计销售回款约3120亿元，同比增长约66.5%，均创下历史同期最高记录。这说明当前楼市大环境的确较为严峻。

　　与此相比 ，闽系房企泰禾集团2019年以来的日子更艰难一些，主要是资金链已出了大问题，目前仍在纾困的路上。泰禾集团本已延期披露的2019年报，日前又遇上交易所一连串问询。

　　昨晚，泰禾集团对外披露长达42页的答复函，进一步回应了诸多财务问题，尤其是债务规模及如何兑付等。

　　截至回复日（7月7日），泰禾集团已到期尚未还款金额270.65 亿元。其中，截至6月12 日，2019年报披露的235.58亿元已到期未归还借款已有17.76 亿元获得展期和续贷。从两个节点看，前述对应债务规模分别占最近一年经审计归母净资产的119.58%、137.38%。

　　具体来看，泰禾集团旗下涉及实质性债务逾期，截至7月7日，总计约35.17亿元，具体明细如下：

　　注意！泰禾集团上述所表述的已到期未兑付的270.65亿元逾期债务，明细如下：

　　注意！泰禾集团2020年内到期债务规模555.11亿元，其中信托、资管较高成本的融资渠道占比很高，对其兑付压力是个非常大的考验。

　　从答复函看，泰禾集团已给出4条有力措施，文字表述上流露出“信心满满”。

　　其一，加快手上3650亿元货值销售。截至2020 年5 月底，泰禾房地产项目总剩余可售货值约3650亿元，其中预计销售回款10亿元以上的22个项目集中分布在深圳、杭州、南京、 苏州、福州等一二线核心城市，主要业态为院子系、府系、园系、大院系等， 能满足客户多样性住宅需求。

　　意思就是，很多改善型高品质项目位于核心城市，不愁销售及回款。泰禾集团管理层预计：2020 年下半年，随着新冠病毒 肺炎疫情的缓解与控制，公司营销计划可以较好开展。

　　其二，出售写字楼、购物中心等自持性物业。据答复函披露，泰禾旗下自持物业项目18 个，涉及购物中心、LOFT、底商、写字楼、车库车位、地下 商业、室外步行街等业态，截至2019年底，公允价值共计约255亿元，建筑面积约89万平米；正在运营中的凯宾斯基、铂尔曼、 洲际酒店，截至2019年底账面价值共计约29亿元。

　　泰禾集团明确说，这些项目均分布在城市核心地段，周边配套成熟，在市场环境好转的情况下可根据公司战略部署需要考虑出售变现或作为债务重组资产置换相应贷款。

　　其三，泰禾朋友圈涉及“金主”20多家，战略合作稳定。泰禾对外透露：正在积极与相关金融机构协商将到期负债展期，以保障项目供货销售，预计经营现金流入满足日常经营现金支出的基础上，剩余部分可用于偿还到期有息负债。

　　截至2019年底，泰禾集团今年前两季度到期债务合计312.98 亿元。截至问询函回复日，前两季的短期债务已还款48.1亿元，已完成贷款置换和展期续贷61.80亿元，置换和展期续贷后还款期限均在一年以上。

　　注意！“其他除公司债以外的年内剩余到期债务金额，公司正与相关债权人积极沟通置换和展期续贷。“

　　其四，引入“战投”股东，坊间疯传万科介入。作为泰禾集团控股股东的泰禾投资集团正在筹划对其引入战略投资股东，将帮助泰禾集团增强流动性，以缓解债务偿还压力等。

　　上述引入战投股东公告披露后，坊间曾疯传是厦门建发、厦门国贸等福建实力国企，后来又冒出万科。据媒体昨晚报道：万科方面目前未收到相关消息。

　　对引入“战投”股东，外界认为泰禾走这一步肯定是必需的，问题的关键就在于无论是新股增发还是大股东转让股权，在价格、审批等重要条款的沟通协商环节可能费时费力，较为繁琐，对其当前债务偿还及运营或有一定影响。所以说，必须要快。

责任编辑：唐婧