来源：固 收 预 警

　　作者：万 国 朝

　　今天，有位投资人在群里发了一个信托产品引起了大家的围观和热议，原因很简单，该产品最后一年收益最高可达18.6%，而且这是一个标准的房地产信托固定收益类产品，融资方也位居行业前30强。

　　我们先来看看产品基本要素：

　　产品名称：宝盈817号集合资金信托计划（金科可续期债）

　　信托规模：60000万元

　　投资期限：2+N，初始存续期限2年，最长不超过7年

　　业绩基准：初始存续期内为7.7%-8.6%；从第三个信托年度起，如果金科股份选择续期，各期投资资金的投资收益率跳升，年化业绩每年重置一次，在上一次利率的基础上增加2%，最高不超过初始投资期限内的年化业绩比较基准+10%/年。

　　以300万为例：第一年和第二年是8.1%，第三年10.1%，第四年12.1%，第五年14.1%，第六年16.1%，第七年18.1%，如果是1000万，最后一年收益可高达18.6%。

　　资金运用：向金科股份进行永续债权投资，用于其100%控股的杭州金唐房地产开发有限公司位于杭州市满足432条件的博翠碧蓝湾项目部分工程建设。

　　保障措施：

　　1、共同债务人：杭州金唐、硕立房产及嘉兴金乾与债务人共同连带履行按时、足额偿还债权本息的义务；

　　2、抵押担保：硕立房产以其徐州市汉王镇汉王村606亩二宗国有土地使用权提供前置抵押；嘉兴金乾以其嘉兴市桐乡经济开发区耀华国际学校西侧89亩国有土地使用权提供后置抵押；

　　3、质押担保：硕立房产90%股权质押；嘉兴金乾100%股权质押。

　　值得注意的是，2020年5月28日，金科股份刚刚成功发行17亿元公司债券，债券分为两个品种，品种一最终发行规模为12.50亿元，票面利率为5.0%，为4年期（附第2年末发行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权）；品种二最终发行规模为4.50亿元，票面利率为5.60%，为5年期（附第3年末发行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权）。

　　而本信托计划要投资的金科可续期债利率明显高于其发行的普通公司债券，最主要的原因是续期选择权，约定公司债券即将到期时，发行人有权延长债券期限而暂时不兑付本次债券本金，以获得中长期的资金支持。但是，有得必有失，发行人选择将债券续期的同时，会触发债券利率重置机制。由于债券期限延长不利于投资者，利率重置往往导致债券利率会同时上调，发行人的融资成本相应增加，因此发行人一般不会随意选择续期。

　　而对于投资人而言，续期就是个双刃剑，而且没有主动权。

　　说实话，小编也是第一次看到期限长达7年的固定收益信托产品，那么该信托公司为什么要发行这个产品呢？这或许和当下的大环境有关。

　　一方面，《信托新规》首次引入了非标比例限制，明确全部集合资金信托投资于非标债权资产的合计金额在任何时点均不得超过全部集合资金信托合计实收信托的50%，要求压降的是非标融资类业务，而通过信托产品投资公司债券产品的模式，期望实现“非标转标”；

　　另外一方面，房地产融资是信托业务的传统大户，信托公司并不愿意就此放弃，该产品在信托层面还设置了土地、股权等传统担保措施。

　　对于金科而言，2020年也是流年不利，不仅企业现金流面临重大压力，在资本市场上也遭到融创抛弃，而且重庆一楼盘也发生地基沉降，多栋楼房底部至顶部出现不同裂缝，最终要推到重建，对业主进行赔偿。

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责任编辑：唐婧