今年一季度房地产信托一派“宜人”。根据用益信托工作室公布的一季度集合资金信托统计数据显示，成立186款房地产信托，募集资金499.68亿元，大大高于此前2012年全年的21.83%，而今年三月当月共成立房地产信托62款，平均预期年收益率为10%。数据如此亮丽，投资者应如何选择才能吃到收益率动辄高达两位数的房地产信托的胜利果实呢？南都记者采访获知，选择房地产信托产品，其实是“有迹可循”的，但要做到步步为营，首先应该规避暗藏风险。

    规避抵押率超五成
    启元财富投资分析总监汪鹏接受南都记者采访时表示，在选择房地产信托时，在产品的增信与风控措施中，最易暗藏两种风险。一是抵押物估值虚高，另一个则是借关联方之名隐瞒资金用途。

    众所周知的是，在信托产品发生流动性风险时，通常需要通过处置抵押物等方式(如拍卖抵押物)以保证兑付。但是，如果抵押物的估值明显高于周边同类物业，可想而知，本是用来作为保障的条款，其作用或大打折扣，抵押物的处置进程将变得缓慢。

    汪鹏提醒投资者，应考察当地周边类似业态的估值是否相近，避免选择估值虚高、抵押率过高(如超过50%)的项目。

    就抵押物所处的区位和业态情况，住宅项目与商业和工业项目相比估值较为容易；市区项目与郊区项目相比估值更为稳定。而在处置抵押物时，相对于较小户型和可分割独立产权的商业物业而言，大户型及大型商业物业的处置会难一些，汪鹏补充说。

    为掩盖开发商本身的实力不足等问题，一些信托产品选择在名义上更改资金用途，或采用关联方来进行融资，以减少投资者对于地产项目的忧虑。汪鹏说，“这样将导致投资者无法辨识其真正的资金用途，对于此类产品投资者也应该回避。”

    除上述暗藏风险之外，山海财富管理中心投资总监山海则认为，不可忽视“局部区域风险”。比如，各地房地产市场行情冷热不均，泡沫大小不等。投资者必须根据房地产地域特征，来评估风险。比如，温州局部房产泡沫的破裂就是警示。

    优选推盘周转率快
    增信与风控措施之外，投资者应该关心的问题就是考察交易对手的实力。山海建议应优选在全国布局的一二线地产开发商，或地方龙头开发商作为融资方发行的信托产品。因其通常具备比较强的实力和信用。此外，汪鹏补充道，应分析融资方的财务数据，选择负债率合理的公司，以上市公司和本地投资者熟悉的公司为宜。对于开发商的销售情况，应优先选择近年来销售面积与销售额逆市上升、利润率稳定的开发商地产项目。

    在融资渠道方面，上述两位人士均认为应关注具备多元化融资渠道(多家银行良好授信、海外资本市场融资、信托等)的开发商，因为其综合融资成本会较低，抗风险能力强。在调控环境下，更容易把握市场机会，实现并购、转型等。

    在开发模式上，汪鹏认为，应该关注地产项目的定位、开发销售周期，并结合地产商布点城市是否符合政策调控等。他认为，“在近三年来调控的环境下，优选推盘周转率较快，受限购限贷政策影响较小业态的开发商地产项目。”此外，在调控期间，尽量规避“地王”项目。汪鹏补充说，信托产品的期限应有效覆盖项目楼盘的开发销售周期，对于尾盘未能销售的单位，开发商是否有能力回购，以及回购参考价格的制定是否合理，都是需要考虑的因素。

    [投资建议]20%资产宜配三只信托
    汪鹏建议，投资者应根据政策的改变，适当地调整个人预期。事实上，从去年开始信托收益率就已经有所下降。投资者应避免与这些因素进行对抗，过于纠结于达到某种高度的投资预期。“在风险等因素透明、可识别的情况下，应选择预期收益率高的产品。”

    而拥有多年投资经历的山海则表示，根据个人经验，建议拥有至少1500万以上的大资金投资者，房地产信托应保持在比例为20%的资产配置。而这20%的配置中，也要尽量多样化。最好配置三只信托，来分散风险。对于中小资金投资者，最好选择项目为央企背景和一线房企的单只信托买入。