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服务信托:助推长租公寓行业健康发展

发布时间:2018-09-03

日前,运营长租公寓的杭州鼎家网络科技有限公司宣布破产。据报道,该公司破产导致约4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家。几乎是同一时期,自如、蛋壳等平台被爆“炒房租”以及“长租公寓+小额贷款”模式的风险隐患等,引起了舆论的普遍关注。

在已经“爆雷”的长租公寓案例中,其经营模式是:房东端,与长租公寓公司签订长期租约,分期(一般按季)获得房租;租客端,租客向长租公寓公司租房,并被显性或者隐性地安排与金融公司签下分期(一般按月)贷款合同,一次性将租房款(贷款本金)支付给长租公寓公司,租客向签订贷款合同的金融公司分期偿还贷款本息。由于长租公寓公司一般按季度给房东支付房租,因此,原本支付给房东的剩余房租就有了账期,逐渐形成了资金池。长租公寓公司没有金融牌照,自建资金池并没有任何监管介入,彻底成为法外之地。一旦长租公寓公司破产或跑路,容易产生连环崩盘效应,房东、租客和金融公司三方都可能面临损失,而最为弱势的租客无疑是损失最大的。

接下来的问题是,如何解决“长租公寓+小额贷款”制度的缺陷、用合规的金融手段支持租房市场发展,从而在多方交易中充分保护房东、租客和金融公司三方的合法利益?先来看政策背景,“房子是用来住的、不是用来炒的”是一个大前提,十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”;九部委联合印发“支持租购同权”新政;央行提出“建立健全住房租赁金融支持体系”等……种种政策利好预示着未来住房租赁市场前景广阔,而长租公寓是租房市场发展的重要领域之一,市场可期。

这其中,信托能有何作为?此前已有信托公司对参与长租公寓市场进行过分析调研,比如,国投泰康信托研究认为,可以围绕长租公寓的金融需求寻找业务机会。其中,信托公司可参与长租公寓资产证券化服务,适用于包租运营与购置运营模式,参与目前国内已有魔方公寓ABS、自如ABS等长租公寓资产支持证券顺利发行;还可以发展Pre-ABS业务,先向运营商提供前端融资,满足快速掌握房源的需求,然后再将具有稳定租金合约和现金流的长租公寓证券化,从市场上获得相对较低成本的资金后,运营商再偿还前期相对成本较高的融资。就已有的实践看,在魔方公寓案例中,该ABS采取了双SPV的架构,由中航信托设立单一信托计划发放贷款,魔方公寓将租金应收账款质押给信托公司并提供差额补足义务,信托收益权再转让给资产支持专项计划。

深圳中顺易金融服务有限公司CEO李峰曾在国内某大型信托公司分管金融创新业务多年,他认为,长租公寓市场将是信托公司可以参与的新业务领域。如引入服务信托,打造“长租公寓+信托”模式,充分发挥信托法赋予的信托财产的独立性和破产隔离功能,从法理制度和交易流程两个维度保障资金安全,彻底解决房东和租客的信任问题,进而让长租公寓得以合规良性发展。据李峰介绍,中顺易开发的互联网信托账户系统“信账宝”,可以为各方开设信托账户,通过设立相应的信托计划,将租客支付的押金和需偿还的租房分期贷款纳入到信托账户,由信托公司进行信托监管。信托公司、金融公司、长租公寓公司、房东和租客随时可以通过信托账户的端口查看信托账户中资金的结余和使用情况,可以彻底解决押金和租金管理合规、资金安全、用户信任等痛点。

信托账户所具有的独立性和破产隔离功能,可以全面监管押金和租金贷款的安全和合规使用,即使长租公寓公司因经营不善而破产,租客的押金和支付给房东的剩余租金都将得到保障,债权人无权对信托账户中的资金主张权利。从这个角度来看,引入信托账户的制度安排,可规避长租公寓现有模式上的瑕疵,从而引导长租公寓行业良性健康发展。


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