去年，房地产信托在整体行业中收益率最高。从各季度的分布情况来看，上半年呈增长趋势，而下半年则收缩加剧。未来，房地产信托恐难现昔日风光。

    自2010年以来，房地产调控不断深入，市场销售逐步放缓，企业的资金链整体趋紧，且银行信贷融资不断收紧，在此情况下，信托成为房企融资的重要渠道。随后，房地产信托发行和成立规模开始攀升，旺盛的资金需求随之推高了房地产信托的收益率，一时间房地产信托风光无限。对于投资者来说，房产信托收益率高于其它信托产品；就开发商而言，融资成本低于民间借贷和增加资本金融资；而房地产信托对于信托公司来说，募集规模大，经济效益好。

    据专业机构不完全统计，去年上半年，房地产信托就完成了超过2010年全年一倍以上的资金量。其中，包括保障房信托在内，共发行500多款产品，发行规模达1600多亿元，占上半年总规模的47.6%、全年的41.8%。截至2011年三季度末，房地产信托资金余额达到接近7000亿元，占比达到17%左右。

    风险不容忽视
    然而，由于房地产领域所隐含的金融风险比较高，所以房地产信托的风险不容忽视。2010年底，银监会颁布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各信托公司立即进行业务合规性风险自查，以控制房地产信托业的增长规模，并排查风险，但是效果并不明显。从去年5月份开始，银监会对多家冒进的信托公司进行叫停房地产信托业务。并且第三季度末，“金九银十”的房地产市场不再，销售不畅以及资金的压力加剧了开发商的现金流的紧张。

    此外，由于房地产信托产品多为两年期产品，所以多数产品将于今年开始到期。面临地产信托已到集中兑付期，兑付风险浮出水面，风险进一步升级，市场对房地产信托也表现得更加谨慎。

    未来趋势
    那么，房地产信托到底还有没有发展潜力，是否还值得投资呢？

    普益财富报告显示，虽然面临严厉的政策调控，但是房地产行业仍然是国民经济的支柱行业，而房地产业资金短缺的现象也仍将持续，因此房地产信托仍有市场。未来，房地产信托的发展将呈现基金化、大企业化两大趋势。

    就产品而言，随着房地产调控趋严，开发商融资需求大，机会成本较高等诸多因素促使信托公司开始向主动管理型信托产品进军。之前，市场对REITS产品期待有嘉，作为其先驱，基金化产品开始登上舞台。包括平安信托、华润信托、华能贵诚等都推出了此类产品，且较有影响力；

    就企业规模而言，房地产开发企业融资渠道及资金量大幅缩减，中小房企的运营风险加大，信托公司更加青睐大型房地产开发企业。同时，大型房企业也加大了对信托融资的依赖，二者合作越来越紧密。虽然与大型房地产开发企业合作会分薄信托公司的利润，但是对信托公司其参与项目的风险也会相应降低。在房地产行业面临严厉调控的情势下，信托公司和大型房地产开发企业合作是一种双赢的策略。此外，虽然2012年房地产信托将难现去年上半年供需两旺的行情，但保障房项目仍有投资机会。

    插排：虽然2012年房地产信托将难现去年上半年供需两旺的行情，但保障房项目仍有投资机会。

    Tips：
    REIT的种类
    根据资金投向的不同，REIT可分为三类：
    权益型——(EQUITY REIT)。权益型
    REIT直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入。收益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益；
    抵押型——(MORTGAGE REIT)。主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益；
    混合型——(HYBRID REIT)。顾名思义，此类REIT不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。

    另外，REIT还有很多其他分类方法。

    例如，按股份是否可以追加发行，可分为开放型及封闭型。封闭型REIT被限制发行量，不得任意发行新的股份；相反，开放型REIT可以随时为投资于新的不动产增加资金而发行新的股份。按是否有确定期限，可分为定期型和无期限型。定期型 REIT是指在发行基金之初，就定为确定期限出售或清算基金，将投资所得分配予股东的事前约定；无限期型则无。按照投资标的确定与否，分为特定型与未特定型。基金募集时，特定投资于某不动产或抵押权投资者为特定型REIT；反之，于募集基金后再决定适当投资标的者为未特定型REIT。

    有关未能按时兑付的解决方法
    一般情况下，出现不能按时兑付后，信托公司有四条路径：
    1、召开受益人大会，经受益人大会同意，延期兑付；
    2、发一个新的信托产品，替换原有信托资金，借新还旧；
    3、项目重组，出售抵押资产偿还投资者；
    4、用自有资金接盘，收购投资者受益权，然后处置资产，或将房子建完再卖掉。